פסק-דין בתיק עת"מ 23067-08-11

בשנת 1967 העניק המנוח נחום בנאלי (מקודם הוניג) ז"ל, לעותרת, במתנה וללא תמורה, את כל המקרקעין הרשומים על שמו ו/או שיש לו זכויות בהם, ובכללם המקרקעין נשוא העתירה. המדובר במקרקעין באזור בית חנינה, שעברו לשליטת ישראל לאחר מלחמת ששת הימים. בשנת 2004, מכרה העותרת, באמצעות חברת נכסי האוניברסיטה העברית בע"מ, למשיבה 2, את המקרקעין נשוא העתירה, תמורת סכום של 1.1 מיליון דולר. על פי הסכם המכר, התחייבה העותרת להמציא למשיבה 2 את כל המסמכים הדרושים לשם העברת מלוא הזכויות על שמה בלשכת רישום המקרקעין. בכלל מסמכים אלה שטרי מכר חתומים על ידי העותרת, אישורי מס שבח מקרקעין ועוד.

אין חולק כי על פי סעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש), ועל פי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1969, לשם רישום מקרקעין בלשכת רשם המקרקעין, נדרש אישור של העירייה בדבר היעדר חובות. העירייה, משיבה 1, סירבה להנפיק אישור כנדרש. הטעם  לכך, שהעותרת כשלה במאמציה לאתר את הנכסים נשוא העתירה ומשכך, אין משיבה 1 יכולה לערוך בדיקה האם קיימים חובות בגין אותם נכסים. ככל שחובות כאלה קיימים, על העותרת לשלמם בטרם תהיה זכאית לתעודה בדבר היעדר חובות.

בין העותרת לבין משיבה 1 ורשם המקרקעין התקיים הליך אזרחי בבית משפט זה (ה"פ 19636-04-10), ובמסגרתו מונה מודד מוסמך על מנת שיעשה ניסיון לאתר את הנכסים. המודד כשל אף הוא במאמציו. עם זאת, מסקנתו היא כי חלק מן המקרקעין נשוא העתירה מצוי מחוץ לתחום השיפוט של עיריית ירושלים (נספח א' לכתב התשובה מטעם משיבה 1). בגדרי ההליך האזרחי הגיעו הצדדים לידי הסכמה, ולפיה יינתן פסק דין הצהרתי כי העותרת היא הזכאית הבלעדית להירשם בפנקסי המקרקעין כבעלים של המקרקעין נשוא העתירה. עוד הוסכם כי הבקשה, שנכללה במסגרת המרצת הפתיחה, ולפיה יורה בית המשפט למשיבה 1 ליתן לעותרת אישור בדבר היעדר חובות, תתברר בבית המשפט לעניינים מנהליים על יסוד עתירה שתוגש לצורך כך. מכאן העתירה שלפני.

העותרת סבורה כי התנהלותה של משיבה 1 אינה סבירה וכי ההצעה שהוצעה על ידה ולפיה תתחייב העותרת לכך שאם אי פעם בעתיד יאותרו הקרקעות ויתברר כי העותרת חייבת סכומים כלשהם למשיבה 1, תפרע את חובה. לטענת העותרת, כך נהגה משיבה 1 ביחס לחלק אחר של המקרקעין שניתן לה בלא תמורה על ידי אותו תורם, ואשר גם אותו לא ניתן היה לאתר. עוד נטען כי משיבה 1 כלל אינה יודעת אם קיים חוב כל שהוא מצד העותרת וגם מטעם זה, אין בידיה עילה להימנע מהנפקת האישור הנדרש.

משיבה 2 התייצבה לדיון והודיעה כי אין לה עמדה בעתירה זו.

דין העתירה להידחות.

כעולה מדו"ח המודד, נספח א' לכתב התשובה, מסקנתו היא שחלק מן המקרקעין נמצאים מחוץ לתחום השיפוט של עיריית ירושלים. משכך, אין העירייה מוסמכת להוציא אישור היעדר חובות, המתייחס, לפחות בחלקו, למקרקעין שאינם בתחום שיפוטה. אכן, רק חלק מן המקרקעין אינם בתחום השיפוט, אולם מאחר שאין איש יודע באיזה חלק מדובר, ממילא אישור שיוצא על ידי משיבה 1, יהיה אישור מחוסר סמכות.

זאת ועוד, הקרקע בה מדובר משתרעת על פני שטח גדול (למעלה מ-61,000 מ"ר) ועל פי תשובת משיבה 1 עולה, כי באזור זה כבר הוצאו כ-40 תכניות המחייבות בהיטלים. ומשכך, אין להניח כי לא יחולו חיובים כלשהם בגין המקרקעין הללו. אישור בדבר היעדר חובות עומד בניגוד לאינטרס הציבורי, שכן העירייה זכאית לגבות את החיובים הללו לאלתר, עם ביצוע עסקת מכר. בצדק טוענת משיבה 1, כי אין היא מוסמכת לוותר על חובות אלה ואין היא מוסכמת להוציא תעודת היעדר חובות מבלי ששאלת קיומם של חובות כאלה נתבררה. הדברים עולים מפורשות מהוראת סעיף 324 לפקודת העיריות אשר לפיה אין לרשום בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה בפני הרשם תעודה חתומה בידי ראש העירייה "המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס... סולקו במלואם או שאין חובות כאלה...".  סעיף זה נועד להעניק לרשות המקומית כלי אכיפה אשר באמצעותו תוכל לגבות חובות המגיעים לה ואשר תקציבה מושתת עליהם. אי גבייה מסבה נזק לכלל הציבור ולקופה הציבורית (ראו עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי, פורסם במאגרים). האישור המתבקש, הינו, אם כן, אישור פיקטיבי המאפשר לעותרת ליהנות מכספי התמורה שאמורה משיבה 2 להשליש לידיה, מבלי שתפרע את חובותיה למשיבה 1. זאת, כאמור, כאשר סבירות גבוהה היא שעל המקרקעין רובצים חובות כאלה, ומכל מקום, שאלה זו לא נבדקה בשל חוסר יכולתה של העותרת לאתר את הנכסים. אי היכולת הזו אינה צריכה להיות מושלכת לפתחה של משיבה 1. עוד יש להוסיף, כי ככל שניתן אי פעם אישור מן הסוג המבוקש לגבי חלק מן המקרקעין הנדונים, מלבד זאת שאישור כזה לא הוצג על ידי העותרת, הרי שגם לגוף העניין, ככל שאכן ארע כדבר הזה, המדובר במעשה שנעשה ללא סמכות ואין להתיר חזרה עליו. היעתרות לבקשת העותרת, תפתח פתח לתביעות של אחרים להנפקת אישורים מן הסוג האמור בנסיבות דומות, וקשה יהיה להפלותם ביחס אליה. כך למשל, לא למדתי מה ימנע ממשיבה 2 להישען על אישור כזה, אם יינתן לעותרת, לשם ביסוס דרישה זהה בעתיד.

נוכח כל אלה, הגעתי למסקנה האמורה, ולפיה דין העתירה להידחות.

העותרת תשלם למשיבה 1 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ש"ח.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,  ה' שבט תשע"ב, 29 ינואר 2012, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: